6 عامل پاییزی بازار مسکن

به گزارش خبرگزاری آهن نت به نقل از دنیا ی  اقتصاد: فصل جدید بازار مسکن با 6 نوع شتاب‌دهنده معاملات آغاز شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره شرایط پاییزی بازار ملک حاکی است مجموعه‌ای از محرک‌های کلیدی سمت تقاضا، روبرو «افت سنتی» بازار پاییزی، پیمان گرفته و احتمال «حفظ وضعیت» داد و ستدها خرید در حتماً رونق طی فصل جاری را تقویت کرده است. مهم‌ترین محرک پاییزی خرید مسکن را «آمادگی دسته‌ای از فروشنده‌ها برای امضای قرارداد با گرفتن بخشی از بهای ملک» ساختن می‌دهد. «کاهش 24 درصدی ارزش راستین ملک طی 4 سال» و «تمدید سقف تابستانی وام بدون سپرده» نیز سایر محرک‌های موثر محسوب می‌شود.




احتمال رونق داد و ستدها مسکن در نیمسال دوم 96 با ورود «1+5» شتاب‌دهنده به فضای روانی و اقتصادی بازار پاییزی ملک، تقویت شد. به گزارش «آهن نت »، مجموعه عوامل کلیدی درونی و بیرونی بازار مسکن در فصل جدید، به گونه‌ای جهت‌گیری شده که نیروی برآیند آنها می‌تواند بر «افت سنتی» دمای داد و ستدها ملک در دوره پساتابستان –پایان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی- تاثیر بگذارد و تپش خرید و فروش آپارتمان در پایتخت را دست‌کم، در بی گمان تابستانی رونق حفظ کند. آغاز بازار پاییزی داد و ستدها آپارتمان در پایتخت از امروز با 6 جنباننده خرید مصرفی همراه می‌شود که مهم‌ترین آنها «حرکت داوطلبانه یک گروه از فروشنده‌ها در تغییر شرایط مالی معامله» است. بررسی‌های «آهن نت » در ارتباط با چشم‌انداز داد و ستدها مسکن در فصل جدید پرتو می‌دهد: رشد نسبی حجم خرید آپارتمان در نیمه اول امسال و به‌خصوص در تابستان، تحت کارایی شتاب‌دهنده‌های پاییزی، ادامه‌دار خواهد بود. نصف اول سال جاری (بر بنیاد آخرین آمار که وضعیت بازار طی 5 ماه خاتمه به ابتدای شهریور 96 را روشنگری می‌دهد)، حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت، نزدیک 3 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری که اوج‌گیری خریدها در میانه تابستان باعث شد تیراژ فروش آپارتمان در این شهر لغایت تقرب دوره‌های رونق قبلی (نزدیک به 17 هزار معامله خرید در ماه) قبل رود.


اکنون همزمان با تغییر فصل،‌ «1+5» شتاب‌دهنده داد و ستدها مصرفی مسکن دربرگیرنده «آمادگی فروش ملک با دریافت بخشی از بهای معامله» به‌عنوان جنباننده ویژه و در ضمن «کاهش 24 درصدی ارزش واقعی آپارتمان»، «پایبندی بانک‌ها به سقف بخشنامه‌ای نرخ سود بانکی»، «تمدید سقف تابستانی وام بدون سپرده خرید مسکن»، «امکان تسری اصلاحات مدنظر برای تسهیلات خرید به وام‌گیرنده‌های قبلی» و «بهبود نسبی سطح درآمدها ناشی از رشد مثبت اقتصادی» به‌عنوان 5 جنباننده دیگر، باعث بازداری از دافعه پاییزی بازار مسکن خواهد شد.


گزارش «آهن نت » از شتاب‌دهنده گزیده تر معاملات خرید مسکن در این فصل حاکی است: طی یک ماه اخیر مسیر خرید آپارتمان‌های بیرون از کانون معاملات، با جنبش داوطلبانه فروشنده‌ها، لغایت حدودی تسهیل شد. مالکان واحدهای میان‌متراژ و نه چندان بزرگ -90 الی 120 متر مربع- برای کنار آمدن با بحران تهیدستی- نداری نقدینگی در کمر بستن متقاضیان خرید، آماده شده‌اند مشروط به گرفتن دست کم 50 الی 70 درصد بهای ملک، قرارداد فروش با خریدار امضا کنند. این مدل معامله ملکی، بیشتر بدون تحویل کلید به خریدار و با تعیین مهلت زمانی حداکثر سه ماهه برای تسویه مابقی پول سپریدن می‌شود، به‌طوری که اخذ کلید به پس از تسویه حساب کامل منوط است.


در ماه‌های پسین به رغم تقاضای موثر خرید واحدهای بالای 90 متر چهارگوش از منطقه مالکان درخواست کننده جایگزینی واحد – جابه‌جایی مالکان از واحد کوچک‌تر به واحد بزرگ‌تر یا برعکس- چون این گونه معاملات در گام نخست مستلزم فروش واحد قبلی متقاضیان خرید است، در عمل، به علت سرعت ذیل موتور معاملات در همه بازار، این تقسیم از متقاضیان موفق به جابه‌جایی عمده نشده‌اند. با این حال، در هفته‌های پایانی تابستان، فرصت‌دهی فروشنده‌ها در بازار واحدهای میان‌متراژ و نه چندان کبیر به این بخش از خریداران از بابت امضای مبایعه‌نامه و تعیین مهلت برای تامین نقدینگی برآمده از فروش واحد قبلی، سبب شد حجم معاملات مسکن از سمت واحدهای خارج از کانون خرید و فروش تقویت شود.


تحقیقات میدانی «دآهن نت » پرتو می‌دهد بازخورد مثبت فروش غیرنقد واحدهای مسکونی بالای 90 مترمربع مایه شده دلالان ملک از این روش برای جاسازی تبدیل پیشنهادهای جدید به فایل‌های پاییزی فروش آپارتمان استفاده کنند. در حال حاضر در تهران، واحدهای 60 تا 70 مترمربع، کانون اصلی داد و ستدها خرید مسکن محسوب می‌شود. این واحدها 4/ 15 درصد همه معاملات ماهانه آپارتمان را به خویش اختصاص می‌دهد. وانگهی گستره بزرگ‌تری از واحدهای کوچک‌متراژ –آپارتمان‌های 50 لغایت 70 مترمربع- رقمی برابر 42 درصد کل داد و ستدها خرید ملک مسکونی در پایتخت را برپایی می‌دهد. در این گروه از واحدهای مسکونی، فروش غیرنقد به ندرت دیده می‌شود؛ ضمن آنکه نوسانات قیمت مسکن در این واحدها، بیش از واحدهای بزرگ‌تر است.


به گزارش «آهن نت»،‌ جنباننده بعدی داد و ستدها مصرفی خرید ملک، «کاهش 24 درصدی ارزش واقعی آپارتمان طی 4 سال گذشته» است. بر اساس آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، متوسط قیمت مسکن در فاصله مهر ماه سنه 92 تاکنون، کمتر از یک میلیون تومان در مترمربع افزایش پیدا کرده است. شیب رشد قیمت مسکن در تهران از مهر ماه سال 92 به‌واسطه آغاز پروسه تخلیه حباب قیمتی، منفی شد؛ به گونه‌ای که منحنی تورم مسکن در سطح پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفت. در حال حاضر، اگر چه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نسبت به مهر سنه 92، رشد 48 درصدی را تجربه کرده است (نرخ تورم عمومی در مرداد امسال نسبت به مهر سنه 92) ولی میزان رشد بها اسمی آپارتمان در تهران، به اندازه نصف این نرخ بوده است. به این ترتیب، ارزش راستین واحدهای مسکونی در این فاصله زمانی، نه‌تنها افزایش نیافته که 24 درصد نیز تفریق یافته است. این وضعیت که نبود گویه سفته‌بازی ملکی در ماه‌های بازپسین را نشانه می‌دهد شرایط مناسبی برای خرید از سوی تقاضای مصرفی به‌وجود آورده است.


در این میان، «پایبندی بانک‌ها به سقف بخشنامه‌ای نرخ هوده سپرده‌های بانکی» در روزهای گذشته از بخشنامه بانک مرکزی، می‌تواند تحرک تازه‌ای در معاملات ملک در فصل جدید ایجاد کند. این محرک، دو دسته تقاضای مسکن شکل می‌دهد. بخش اول، آن تقسیم از خریدارانی هستند که جنس خرید آنها مصرفی محسوب می‌شود اما تا به حال با در اختیار داشتن نقدینگی قابل توجه، بازار پول را به علت نرخ سود بالای 20 درصد در گذشته، برای سپرده‌گذاری ترجیح می‌دادند. این گروه، به قصد تقویت توان مالی خرید آپارتمان با استفاده از فرصت استقامت نسبی بها مسکن، همواره طی یک سنه پسین در خرید ملک، دیرکرد کرده است اما در ماه‌های آینده با موعد شدن دوره سپرده‌گذاری، با توجه به سطح زیر نرخ‌های جدید سود از یکسو و نوسانات تک رقمی بها مسکن از جانب دیگر، بازار مسکن مقصد این تقسیم از سپرده‌گذاران خواهد بود. بخش دوم نیز تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند باشد.


به گزارش «آهن نت»، در پسینیان روز کاری شهریور ماه، بانک عامل دسته مسکن شرایط تابستانی پرداخت تسهیلات بدون ودیعه خرید مسکن در سقف‌های 80 میلیون تومان برای مجردها و 120 میلیون تومان برای زوجین را تمدید کرد. بر این اساس، این دو نوع تسهیلات بدون سپرده که با خرید اوراق، قابل دریافت است، لغایت پسین فصل پاییز کماکان به متقاضیان پرداخت می‌شود. پیش‌تر، این شایستن هستی داشت سقف وام اوراق از ابتدای پاییز به 70 میلیون برای مجردها و 100 میلیون تومان برای زوجین تفریق پیدا کند. در حال آماده تمدید سقف تابستانی تسهیلات بدون ودیعه خرید مسکن و از آن مهم‌تر، سطح مناسب قیمت اوراق –کمتر از 80 هزار تومان برای هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات- به‌عنوان یکی سایر از شتاب‌دهنده‌ها، امکان به کارگیری تسهیلات برای خریداران پاییزی ملک را فراهم کرده است.


گزارش «آهن نت» از یک شتاب‌دهنده بانکی سایر برای داد و ستدها پاییزی، مشخص می‌کند: پیام پنج‌شنبه ماضی وزیر راه و شهرسازی به آن بخش از متقاضیان خرید مسکن که در انتظار اعمال اصلاحات در سبد تسهیلات مسکن هستند، می‌تواند بخشی از تاخیرهای معاملاتی ملک را برطرف کند. مطابق آنچه وزیر مسیر و شهرسازی درباره روش رفع خرده از تسهیلات خرید مسکن و دامنه پوشش آن مطرح کرده است، «امکان تسری اصلاحات مدنظر برای تسهیلات خرید به وام‌گیرنده‌های قبلی» وجود دارد. بر این اساس، چنانچه در هفته‌ها یا ماه‌های آینده، دست اندرکار تقسیم مسکن موفق شود با اخذ پروانه از بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار، مبلغ اقساط ماهانه وام خرید مسکن را از راه تفریق نرخ سود و افزایش درازا دوره بازپرداخت به 20 سال کاهش دهد، شکل اصلاحی تسهیلات خرید مسکن، شامل حال وام‌گیرنده‌های قبلی نیز خواهد شد. بنابراین، در این مقطع، دلیلی برای دیرکرد در خرید مسکن به قصد استفاده از شرایط بهتر تسهیلات هستی ندارد.


کارشناسان اقتصاد مسکن، مثبت شدن رشد اقتصادی در فصل بهار سال جاری را عاملی برای درمان نیرو خرید مسکن ناشی از افزایش نسبی درآمدها عنوان می‌کنند. به این ترتیب، در ماه‌های آینده، بازار داد و ستدها مسکن از این محل نیز تاثیرپذیری مثبت خواهد داشت.




کانون معاملات مسکن کجاست؟


به گزارش «آهن نت»، رشد نزدیک 5 درصدی میانگین قیمت مسکن در 5 ماه نخست امسال، جایگاه آپارتمان‌ها در رتبه‌بندی قیمت فروش را تغییر داد. سال ماضی 5/ 31 درصد داد و ستدها مسکن در طهران به آپارتمان‌های پایین 300 میلیون تومان اختصاص داشت ولی سال جاری این سهم به 6/ 24درصد کاهش یافته و در ازای افت 7 درصدی فروش این واحدها، بهره واحدهای با قیمت کل 300 لغایت 500 میلیون تومان افزایش یافته است. در حال حاضر‌، بیشترین فروش در بازه‌های قیمتی مختلف، به آپارتمان‌های 300 تا 350 میلیون تومانی اختصاص دارد. سهم این واحدها، 13درصد همه داد و ستدها است.




6 محرک پاییزی بازار مسکن




فراخوان ایده برای دو بحران مسکن


وزارت راه و شهرسازی با پشتیبانی از راه‌اندازی یک مرکز تربیت ایده‌های پیوسته با تقسیم مسکن و تامین مالی مسکن، برای وضعیت حل دو چالش در این بخش،‌ فراخوان داد. به گزارش «آهن نت »، وزیر راه و شهرسازی پنج‌شنبه گذشته با حضور در مراسم افتتاح مرکز تربیت ایده‌های مرتبط با بازار مسکن و نظام تامین مالی در این تقسیم که در احد از بانک‌های مملکت برپایی شده است، گفت: دو معادله در حال آماده در بازار مسکن چالش‌برانگیز شده که گرد به «نحوه عرضه خانه‌های خالی به بازار مصرف» برمی‌گردد و دیگری به «چگونگی ورود به بافت فرسوده» مربوط است. خانه‌های خالی که بخشی از آنها، واحدهای خارج از دایره تقاضای مصرفی است، یک «مساله» در دسته مسکن است که برای حل آن باید ایده‌های متنوع و البته موثر، باره رسیدگی قرار بگیرد و بهترین آن، برگزیدن شود. در بافت فرسوده نیز مدل سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز با آنچه انبوه‌سازان در ماضی در بیرون از شهرها در قالب مسکن مهر اتمام می‌دادند، کاملا متفاوت است. در بافت فرسوده، سازنده یا سرمایه‌گذار با متعدد منافع ریز و متفاوت مالکان املاک کلنگی روبه‌رو است که باید نقطه اشتراک منافع در این محدوده از شهرها برای تخریب و نوسازی،‌ شناسایی شود. به گزارش «آهن نت»، صاحبان ایده‌های پیوسته با بخش مسکن و ساختمان و نظام تامین مالی مسکن برای این دو بحران و وانگهی شیوه همراستا کردن جنس تقاضای مسکن (میل به خرید واحدهای مختصر متراژ) با الگوی کنونی ساخت و ساز (بزرگ‌سازی)، می‌توانند راه‌حل‌های کاربردی خویش را به این وزارتخانه ارائه کنند.