شرط منحرف در اعطای وام مسکن

به گزارش خبرگزاری آهن نت به نقل از دنیای اقتصاد: اعمال «سقف سنی» برای آپارتمان‌های مشمول وام، سرگردانی دسته جمعی از خریداران مسکن را رقم زده است. جذاب‌ترین تسهیلات خرید، به آپارتمان‌های بیشینه 15 سال ساخت تعلق می‌گیرد؛ درحالی‌که 21 درصد داد و ستدها به واحدهای بیرون از دایره تسهیلات‌دهی اختصاص دارد. طرح «وام شناور متناسب با سن بنا» با منظور پوشش تسهیلاتی آپارتمان‌های «تا 25 سنه ساخت» می‌تواند مسیر رونق غیرتورمی داد و ستدها را اختصار ‌کند. مدل کنونی (سقف سنی) در سنجش با استاندارد آمریکایی وام مسکن، شرط انحرافی محسوب می‌شود.




همزمان با ورود موج اخیر تقاضای مصرفی دارای امتیاز وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، وجود یک شرط انحرافی در فرمول کنونی پرداخت تسهیلات مسکن مایه شده این وام بانکی در تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن، بیشینه کارآیی را نداشته باشد. این شرط انحرافی و تاریخ مصرف گذشته «تعیین سن بنا» برای املاک مشمول وام خرید مسکن است که در حال حاضر برای جذاب‌ترین وام مسکن با ارزان‌ترین نرخ سود و بیشترین سقف اعمال می‌شود و در نتیجه مایه شده تسهیلات مذکور صرفا برای واحدهای مسکونی با سن بنای تا 15 سنه قابل استفاده باشد. این در حالی است که مدل رایج پرداخت وام خرید مسکن در کشورهایی که بیشترین سابقه و بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی را دارند، فاقد شرط سنی بنا است. به کارگیری این مدل منسوخ پرداخت تسهیلات مایه شده بخشی از تقاضای مصرفی که الان برای خرید خانه وارد بازار شده است، به تعقیب مواجهه با این محدودیت و با پروا به بودجه محدود که مناسب خرید آپارتمان اخیرالتأسیس و کم‌سن نیست، مایوس شده و بازار را ترک کنند.


به گزارش «دنیای اقتصاد»، رویه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در بیشتر کشورها مبتنی بر شرایطی برای «آپارتمان» و نیز «شخص وام‌گیرنده» است. بر اساس شرایط فرد وام‌گیرنده، شبکه بانکی درخواست کننده دریافت وام را اعتبارسنجی می‌کند و بر پای بست، رتبه اعتباری فرد به لحاظ تاب بازپرداخت، مبلغ تسهیلات، رقم اقساط و طول دوره بازپرداخت به چهره شناور مشخص می‌شود. ولی در ایران نظام اعتبارسنجی هستی ندارد و شرایط بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن برای تمام گروه‌های درآمدی یکسان تعریف شده است. گروه دوم شرایط پرداخت وام مسکن نیز ناظر بر چگونگی آپارتمانی است که پیمان است با به کارگیری وام خریداری شود. در ایران «شرط سنی بنا» به‌عنوان یک شرط انحرافی برای آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن اعمال می‌شود و اتفاقا اوج این لغزش در باره تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به عنوان ارزان‌ترین تسهیلات (با نرخ سود 8 تا 5/ 9 درصد) با بالاترین سقف مبلغ (160 میلیون تومان اخص زوجین)، رخ داده است.


در حال آماده پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از محل سپرده‌گذاری دست کم یک‌ساله در این صندوق، صرفا برای آپارتمان‌های نوساز لغایت بیشینه 15 ساله قابل پرداخت است و سن بنا نیز بر بنیاد تاریخ صدور پروانه ساختمانی محاسبه می‌شود. از این رو آپارتمان‌هایی که سن بنای بیش از 15 سال داشته باشند، امکان به کارگیری تسهیلات یادشده را به کلی از دست می‌دهند. گونه دوم وام مسکن که در حال حاضر پرداخت می‌شود نیز، بدون دربایستن به سپرده‌گذاری بوده و امتیاز آن با خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن در اختیار درخواست کننده قرار می‌گیرد لغایت بدون نوبت از وام برخوردار شود. اما در باره این تسهیلات نیز که بیشترین سقف قابل پرداخت آن (100 میلیون ویژه زوجین) پایین‌تر و فایده آن (5/ 17 درصد) نیز اغلب از صندوق یکم است، شرط سنی قدری تعدیل و 20 ساله تعیین شده است. در ضمن آپارتمان‌های 20 تا 29 سال ساخت از تاریخ صدور فرمان می‌توانند از وام اوراق الی سقف 35 میلیون تومان استفاده کنند. بررسی «دنیای اقتصاد» از مدل رایج شرایط پرداخت تسهیلات مسکن در آمریکا به عنوان کشوری که قدیمی‌ترین و بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی را دارد، نشانه می‌دهد در این مملکت یک کتابچه در بر گیرنده 29 پارامتر استاندارد مبنای ارزیابی آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن قراردارد که در هیچ‌یک از بخش‌های آن اشاره‌ای به شرط سنی نمی‌کند.


کارشناسان دو فرضیه را درباره انگیزه تعیین این شرط انحرافی در شبکه بانکی کشور اعلام می‌کنند. بر اساس فرضیه اول، سن بنا با منظور «پوشش ریسک نکول» تسهیلات اندک شده است؛ به این معنا که هرچه آپارتمان کم‌سن‌تر باشد، امکان فروش آن در حراج و تبدیل به پول نقد در چهره عدم پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار، ساده‌تر فراهم می‌شود. در همان سان تحقیقات «دنیای اقتصاد» از شبکه بانکی این فرضیه را رد می‌کند و به عقیده می‌رسد فرضیه دوم به صحت نزدیک‌تر است. بر اساس فرضیه دوم، بانک‌ها از گذشته تا به حال صرفا برای تحریک ساخت‌وساز و عرضه مسکن این شرط را اعمال کرده‌اند و این‌طور استحصال می‌کنند که هرچه تسهیلات اکثریت به خرید خانه‌های با سن پایین‌تر پرداخت شود، نقش اکثریت در تحریک ساخت‌وساز خواهد داشت.


اما در این مقطع با توجه به اوضاع اقتصاد مسکن، این شرط و مدل منسوخ و تاریخ‌مصرف گذشته پرداخت تسهیلات خرید مسکن، هم در دامنه ساخت‌وساز و هم در دامنه معاملات ملکی حاوی دو خطر ارزیابی می‌شود. خطر نخست این است که با پروا به عرضه مختصر آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز، این جستار پرتو سوء خود را در آمارگرفتن داد و ستدها مسکن نشانه دهد. به عبارت دقیق‌تر، اگر شرط سنی بنا حذف نشود، عرضه اندک فعلی ممکن است به نوسان بها مسکن منجر شود و قیمت‌ها با افزایش قابل توجه به اتفاق شود. خطر دوم نیز شکیبیدن دیرکرد در بروز رونق داد و ستدها مسکن است که به پیگیری افزایش حبابی قیمت‌ها قابل انتظار خواهد بود. درحالی‌که حجم داد و ستدها آپارتمان مسکونی در ماه گذشته به بالاترین مرز ماه‌های ماضی واصله و بازار مسکن آماده ورود به فاز رونق، آن هم از نوع غیرتورمی است، وجود این شرط انحرافی شدنی است مایه سرخوردگی بخشی از تقاضای مصرفی شود.


به بیان دیگر پس از «دهک میانه رو به بالا» که وام خرید مسکن فعلی پاسخگوی احتیاج آنها برای خرید آپارتمان‌های با بازه قیمتی 400 تا 700 میلیون تومانی نبوده و در نتیجه از این تسهیلات محروم بوده‌اند، گونه دوم محرومان از تسهیلات خرید شامل «دهک متوسط رو به پایین» است که اتفاقا رقم و شرایط عمومی تسهیلات صندوق یکم برای آنها پسندیده است، ولی به‌دلیل محدودیت بودجه قصد خرید آپارتمان‌های بیش از 15 ساله را دارند. وجود شرط انحرافی سن بنا مایه شده این گروه نیز از امتیازی که تسهیلات خرید مسکن می‌تواند برای آنها به تعقیب داشته باشد، بی بهره شوند.




دلایل حذف شرط سن بنا


به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال آماده حجم زیادی از آپارتمان‌های نوساز خالی از سکنه در طهران و کشور هستی دارد که عمدتا واحدهای بزرگ متراژی را دربرگیرنده می‌شود که غذا یا بازار هدف تقاضای کارساز موجود در بازار نیستند. از طرفی این آپارتمان‌ها در بازه قیمتی مناسبی که امکان خرید آنها با تسهیلات کنونی هستی داشته باشد، پیمان ندارند. نکته قابل توجه دیگر این است که با توجه به آمارگرفتن رشد جمعیت و نیز نرخ زناشویی که نسبت به سال‌های گذشته قدری تفریق یافته است، در این مقطع زمانی ساخت‌وسازهای هیجانی و انبوه همانند دوره رونق سال‌های 91 و اوایل 92 می‌تواند بازار مسکن را به تقدیر رکود عمیق سال‌های 92 لغایت 95 دچار کند. به راستی تهران گنجایش حجم ساخت‌وساز سال‌های قبل از رکود فعلی را ندارد و اگر چشمداشت چنین رونقی از ساخت‌وساز و بازار مسکن داریم، رکود دوره بعدی بی گمان دل آزرده از افزایش حجم خانه‌های خالی عمیق‌تر خواهد شد. کارشناسان اعتقاد دارند، رونقی که در مقطع فعلی برای بازار مسکن مورد انتظار است، حجم و ابعاد کوچک‌تری نسبت به رونق سال‌های 91 و 92 دارد و نباید چشمداشت رونق هیجانی آن سال‌ها را داشته باشیم.


از طرف دیگر، گروهی که الان به واسطه تسهیلات خرید مسکن کنونی به بازار وارد شده و با خرید ملک مدنظر خود، بازار معاملات مسکن را به حتماً رونق رسانده‌اند، دسته جمعی هستند که عمدتا آپارتمان‌های پایین 80 متر می‌خرند. 70 درصد از خریداران بازار مسکن در این گروه می‌گنجند که نشان‌دهنده بودجه اندک آنها برای گزینش محل سکونت است. در روبرو دست‌کم 20 درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های با سن بنای بیش از 15 سال تعلق دارد. در ضمن سهم آپارتمان‌های بالای 15 سنه از کل داد و ستدها مسکن سال جاری به لحاظ حجم نسبت به پارسال 40 درصد رشد کرده است. مجموعه این گزاره‌ها یعنی در جریان تغییر فاز بازار مسکن از پیش‌رونق به رونق، خریداران در حال شیفت کردن از واحدهای اخیرالتأسیس به املاک میانسال با قیمت‌های مناسب‌تر هستند و نقش واحدهای میانسال در تحقق رونق، پررنگ‌تر شده است.


ماهانه به‌طور متوسط سه هزار و 700 واحد مسکونی با سن بنای بیش از 15 سال خرید و فروش می‌شود. از سوی سایر تنها 13 درصد از ساخت‌وسازهای سال‌های بازپسین تهران به آپارتمان‌های ذیل 90 مترمربع که کانون تقاضای مصرفی در آنجا است و رقم فعلی وام خرید نیز برای تملک آنها مناسب است، تعلق دارد و از این جهت تجدید نظر در شرط سنی آپارتمان‌های مشمول وام بایسته به نظر می‌رسد.


کارشناسان معتقدند اینکه ساخت‌وساز از کانال اعمال شرط سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام مسکن تحریک شود، خوب است اما این فرمول به چند سنه پیش تعلق دارد و الان سایر استعمال ماضی را ندارد. تجربه نشان می‌دهد ساخت‌وساز بسیار می‌تواند به عمیق‌تر شدن دوره رکود بعدی مسکن در سال‌های آینده منجر شود، چراکه ساخت‌وساز بیش از نیاز و ظرفیت طهران به معنای آماده کردن نیاز به مسکن در سال‌های بعدی بوده و در نتیجه موجب دامن زدن به رکود ساخت‌وساز در دوره‌های نیاکان خواهد شد. افزون بر این شرط یادشده نتوانسته نقشی در برونرفت ساخت‌وساز از رکود ایفا کند، چراکه تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم الان به کلیه آپارتمان‌ها اعم از نوبنیاد لغایت 15 ساله تعلق می‌گیرد و پیوستگی تنگاتنگ یا امتیاز خاصی برای آپارتمان‌های تازه‌ساز با سن بنای کمتر از پنج سنه ندارد.


یکی سایر از واقعیت‌های بازار کنونی مسکن که حذف شرط سن بنا برای اعطای تسهیلات خرید مسکن را بایسته می‌نماید، کمبود عرضه فایل‌های اخیرالتأسیس و در همان سان متراژ زیر (زیر 80 مترمربع) در بازار مسکن است که خریداران را با دشوار روبه‌رو کرده است. فایل‌های موجود نیز به واسطه اخیرالتأسیس بودن و در عین حال محدودیت عرضه، عموما فرمول قیمتی متمایزی از حقیقت ارزش ملک در هر ناحیه دارند و همین جستار بسیاری از خریداران مسکن را با بحران کمبود منابع مالی خرید روبه‌رو می‌کند.


حذف شرط انحرافی فعلی از شرایط پرداخت وام مسکن از محل صندوق یکم می‌تواند در بازدارندگی از ویرانی آپارتمان‌های زیر 25 سنه ساخت نیز نقش مهمی داشته باشد. ویرانی زودهنگام بنا در تهران یکی از چالش‌های جدی سال‌های پسین در پایتخت است. از آنجاکه هیچ گونه تسهیلاتی به خانه‌های با سن بیش از 25 سنه تعلق نمی‌گیرد و این موضوع مایه کاهش ارزش ملک می‌شود، بسیاری از مالکان تمایل دارند بنای خود را با وجود اینکه سالم و قابل سکونت است، بعد از 25 سالگی تخریب و نوسازی کنند. از این جهت حذف یا تغییر شرط سنی آپارتمان‌های مشمول وام صندوق یکم به سود محیط زیست نیز تلقی می‌شود و ضمن جلوگیری از هدررفت سرمایه‌های اقتصادی در جریان تخریب و بازسازی غیرضروری آپارتمان‌ها، به مهار جمعیت‌پذیری طهران نیز کمک می‌کند. در حال حاضر آمارگرفتن واحدهای مسکونی تهران برای جمعیت‌پذیری 5/ 10 میلیون نفری بس است و شرایط زیست‌محیطی طهران به‌گونه‌ای است که آمادگی تحریک ساخت‌وساز را ندارد. فلذا شمول وام صندوق یکم به آپارتمان‌های با عمر بنای بیشتر در حفظ ظرفیت‌های زیستی تهران نیز نقش خواهد داشت.






فرمول پیشنهادی برای اصلاح شرط انحرافی


به گزارش «دنیای اقتصاد»، رسیدگی کل موجودی مسکن تهران بر بنیاد عمر بنای واحدهای مسکونی در چهار دهه گذشته، حاکی از این است که الان در طهران نزدیک سه میلیون و 700 هزار یکتا مسکونی هستی دارد که از این تعداد، بیش از یک میلیون و 850 هزار یکتا مسکونی عمر بنای بیش از 15 ساله دارند؛ به این معنا که همین الان، نیمی از آپارتمان‌های تهران شامل واحدهایی می‌شود که 20درصد از همه داد و ستدها مسکن به آنها تعلق دارد ولی در همان سان از اخذ تسهیلات مسکن یکم به کلی بی بهره هستند.


در حال حاضر نزدیک یک میلیون یکتا مسکونی 15 الی 25 ساله در طهران وجود دارد که رقم کمی نیست و با توجه به تمایل تقاضای خرید به تملک آپارتمان‌های به قیمت‌رسیده، وابستگی تسهیلات به آن می‌تواند بازار مسکن را دستخوش تحولات مثبت کند. توصیه کارشناسان این است که شرط انحرافی فعلی از راه اعمال سقف وام شناور برای آپارتمان‌های گروه‌های سنی مختلف به‌روز شود. به باورداشت کارشناسان، در جریان بازتنظیم شرایط پرداخت تسهیلات مسکن یکم، یک «فرمول میانه» باید مبنا قرار گیرد که بر بنیاد آن شرط سنی کنونی که برای تقاضای مصرفی دست‌وپاگیر و برای رونق بازار مسکن نیز یک راهبند محسوب می‌شود، تعدیل شود؛ به این ترتیب که شرط سنی برای وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از 15 به 20 سنه که الان نیز در باره وام اوراق مبنا پیمان دارد، تغییر کند و در همان سان میزان وام در قالب پلکانی پنج ساله قدری کاهش یابد؛ ضمن اینکه به آپارتمان‌های 20 لغایت 25 سال نیز تسهیلات صندوق یکم با سقف کمتر ولی با مبلغ مناسب و قابل قبول پرداخت شود. در مورد آپارتمان‌های بیش از 25 سال نیز می‌توان سقف وام پرداختی را به شکل پلکانی به ازای هر پنج سال، تفریق داد. این فرمول متوسط در عین اینکه آپارتمان‌های اخیرالتأسیس و کم‌سن را مشمول وام با سقف بالا می‌کند، امکان استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای واحدهای مسکونی بیش از 20 ساله را نیز فراهم خواهد کرد. در نتیجه تقاضای مصرفی می‌تواند حتی با بودجه کمتر وارد بازار مسکن شود و خرید خود را از واحدهای با عمر بالاتر اتمام دهد. با استفاده از این فرمول میانه، شرایط خرید با به کارگیری وام صندوق یکم برای حدود یک میلیون منزل جدید 15 الی 25 ساله در تهران فراهم خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از مشکلات و چالش‌های فعلی متقاضیان خرید مسکن در بازار، ساختاره محاسبه سن بنا است. در حال حاضر ملاک محاسبه سن بنا مدنظر نظام بانکی، تاریخ صدور فرمان است. قاعدتا باید ظرف مدت یک الی دو سنه ساخت بنا تکمیل و برای عرضه حاضر شود. این در حالی است که در طهران ساختمان‌هایی هستی دارد که تاریخ صدور فرمان آنها با تاریخ آخر شغل بسیار بیش از این و بعضا لغایت نزدیک 10 سنه فاصله دارد. برخی مجتمع‌های مسکونی که به چهره تعاونی ساخته شده، مشمول این دوگانگی زمانی می‌شود و برآیند اینکه فقط با گذشت پنج سال بعد از صدور پسین کار، مهلت اخذ وام را به کلی از دست می‌دهند. برای رونق هرچه اغلب بازار مسکن لازم است این فرمول نیز باره تجدید نظر پیمان بگیرد و سررسید صدور گواهی واپسین،انجام کار، جایگزین سررسید صدور فرمان ساختمانی شود.









منبع خبر : دنیای اقتصاد

ویرایش : خبرگزاری آهن نت